Особливості відображення відомостей про об’єкти незавершеного будівництва

Відповідно до вимог Закону усі об’єкти нерухомості, набуті у власність станом на кінець звітного періоду, повинні бути зазначені у відповідній декларації (див. Додаток 11).

Тобто, якщо будівництво об’єкта нерухомості завершилося у звітному періоді, на об’єкт оформлені документи про право власності та він прийнятий в експлуатацію, такий об’єкт повинен бути задекларований у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації. Вартість такого об’єкта зазначається відповідно до правовстановлюючих документів (наприклад, договір купівлі-продажу, іпотеки тощо) або останньої грошової оцінки, якщо така оцінка проводилася (див. розділ IV цих Роз’яснень). Якщо правовстановлюючі документи не містять відомостей щодо вартості об’єкта або його оцінка не проводилася, при заповненні відповідного поля декларації про вартість майна слід обрати позначку «Не застосовується».

У розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації зазначаються (п. 2¹ ч. 1 ст. 46 Закону):

• об’єкти незавершеного будівництва;
• об’єкти, не прийняті в експлуатацію;
• об’єкти, право власності на які не зареєстроване в установленому законом порядку.

Відповідно, у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації не зазначаються об’єкти, які мають одночасно всі такі характеристики:

• будівництво об’єкта завершено;
• об’єкт прийнятий в експлуатацію;
• право власності на об’єкт зареєстровано в установленому законом порядку.

Тобто у разі відповідності об’єкта всім вищевказаним характеристикам він відображається у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації та не відображається у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації.

Інформація про вартість об’єкта незавершеного будівництва та дату його набуття у власність (володіння чи користування) в декларації не зазначається, оскільки декларування такої інформації не вимагається Законом.

У розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації слід вказати відомості про об’єкт – квартиру, що будується в багатоквартирному будинку, будівництво якої здійснюється не самим суб’єктом декларування або членом його сім’ї, а, наприклад, забудовником, при цьому суб’єкт декларування або член його сім’ї набувають майнові права на такий об’єкт.

Як правило, набуття майнових прав на квартиру, що будується у багатоквартирному будинку, реалізується через укладення договорів про участь у фонді фінансування будівництва, передбачених положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». При цьому предметом таких договорів обов’язково мають бути майнові права на об’єкт, що будується (квартиру).

Майном як особливим об’єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки (ч. 1 ст. 190 ЦК України).

Майновими правами є будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

У такому випадку в розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації слід відобразити інформацію щодо:

• виду об’єкта (квартира);
• загальної площі об’єкта (якщо відома);
• обрати позначки, що є актуальними для об’єкта станом на останній день звітного періоду: «Об’єкт незавершеного будівництва», «Об’єкт, не прийнятий в експлуатацію», «Об’єкт, право власності на який не зареєстроване в установленому законом порядку»;
• місцезнаходження об’єкта;
• обрати позначку, що «Об’єкт повністю або частково побудований з матеріалів чи за кошти суб’єкта декларування або членів його сім’ї»;
• зазначити, кого стосується цей об’єкт – суб’єкта декларування або члена його сім’ї.

У полі «Реєстраційний номер» вказати номер (якщо відомо). Якщо державна реєстрація права на об’єкт не здійснювалась, у полі «Реєстраційний номер» слід обрати позначку «Не застосовується».

Якщо відомості про власника або користувача земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво, не відомі, у блоці полів «Права на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво» слід обрати позначку «Не застосовується».

Кошти у фонд фінансування будівництва передаються довірителем (суб’єктом декларування або членом його сім’ї) управителю в управління на праві довірчої власності, тобто залишаються у власності суб’єкта декларування або члена його сім’ї (абз. 3, 12, 16 ст. 2, ч. 2 ст. 3, ч. 1 ст. 7 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Якщо суб’єкт декларування або члени його сім’ї на виконання умов договору перерахували кошти управителю у фонд фінансування будівництва або як гарантійний внесок, такі кошти є грошовими активами суб’єкта декларування або членів його сім’ї та мають бути відображені у розділі 12 «Грошові активи» декларації (за умови перевищення порогу декларування, див. відповідь на запитання 139 цих Роз’яснень).

Якщо на ім’я суб’єкта декларування або члена його сім’ї управитель відкрив банківський рахунок, на якому розміщуються ці кошти, – у розділі 12.1 «Банківські та інші фінансові установи, у яких відкрито рахунки суб’єкта декларування або членів його сім’ї» декларації також зазначаються відомості про такий рахунок.

Якщо у суб’єкта декларування або члена його сім’ї відповідно до умов договору на кінець звітного періоду наявне фінансове зобов’язання, розмір якого перевищує 50 ПМ (грошові кошти або їх частина не були перераховані), то відомості про таке зобов’язання відображаються у розділі 13 «Фінансові зобов’язання» декларації (див. Додаток 12).

Відомості про попередній договір у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» не зазначаються, тому що укладення попереднього договору, умовами якого є зобов’язання суб’єкта декларування або членів його сім’ї укласти основний договір,  предметом якого будуть майнові права на об’єкт, що будується, без укладення основного договору у звітному періоді, не тягне за собою набуття майнових прав на такий об’єкт.

Відомості про попередній договір необхідно зазначити у розділі 14 «Видатки та правочини суб’єкта декларування» декларації, якщо разовий видаток суб’єкта декларування за попереднім договором перевищив 50 ПМ.

Якщо у суб’єкта декларування або члена його сім’ї відповідно до умов попереднього договору на кінець звітного періоду наявне фінансове зобов’язання, розмір якого перевищує 50 ПМ (грошові кошти або їх частина не були перераховані), то відомості про таке зобов’язання відображаються у розділі 13 «Фінансові зобов’язання» декларації (див. Додаток 13).

Відомості про цінні папери, право на які набуто внаслідок укладення договору, предметом якого є об’єкт, що будується, підлягають відображенню у розділі 7 «Цінні папери» декларації. Водночас якщо на підставі цього договору набуто також майнові права на об’єкт, що будується, – необхідно додатково вказати відомості про об’єкт незавершеного будівництва у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації (див. Додаток 14).

У декларації суб’єкт декларування повинен вказати актуальну інформацію про  кожен об’єкт нерухомості (житловий будинок, квартира, офіс, садовий (дачний) будинок, гараж тощо), який станом на кінець звітного періоду (у випадку декларації «щорічна» це 31 грудня звітного року) перебуває на праві власності у нього або члена його сім’ї, введений в експлуатацію і зареєстрований згідно із Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При цьому можливі такі ситуації:

Приклад 1

Суб’єкт декларування та/або член його сім’ї розпочав перебудову будинку, яка не спричинила (або не спричинить – якщо така перебудова не була завершена на кінець звітного періоду) необхідності реєстрації об’єкта нерухомого майна як нового.

У такому разі суб’єкт декларування вказує інформацію про відповідний об’єкт, який належить йому, члену його сім’ї на праві власності у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації, і не відображає в декларації відповідне незавершене будівництво, у тому числі якщо така перебудова на кінець звітного періоду не була завершена.

Приклад 2

Суб’єкт декларування та/або член його сім’ї розпочав перебудову будинку шляхом його знищення (знесення) або поділу, об’єднання з іншим об’єктом нерухомого майна чи виділення з нього частки, результатом якої стало створення, введення в експлуатацію та державна реєстрація на кінець звітного періоду нового об’єкта (об’єктів) нерухомого майна.

У такому разі суб’єкт декларування вказує інформацію щодо нового (нових) об’єкта (об’єктів) нерухомого майна, які належать йому, члену його сім’ї на праві власності у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації.

Якщо ж новий об’єкт на кінець звітного періоду не був зареєстрований, суб’єкт декларування відображає інформацію щодо об’єкта, дані про який містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації, а інформацію щодо нового (нових) об’єкта (об’єктів) нерухомого майна – у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації (див. Додаток 15).

Приклад  3

Суб’єкт декларування та/або член його сім’ї знищив (зніс) об’єкт нерухомого майна з подальшим скасуванням реєстраційного номера об’єкта нерухомого майна. При цьому побудова нового об’єкта (об’єктів) нерухомого майна не була завершена на кінець звітного періоду. У такому разі суб’єкт декларування відображає інформацію лише у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації. Якщо ж після знищення (знесення) об’єкта нерухомого майна його реєстраційний номер не скасовувався, суб’єкт декларування відображає інформацію щодо об’єкта, дані про який містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації, а інформацію щодо нового об’єкта (об’єктів) нерухомого майна – у  розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації (див. Додаток 16).

Приклад 4

Суб’єкт декларування та/або член його сім’ї розпочав будівництво нового об’єкта на земельній ділянці, де вже розташований інший об’єкт нерухомого майна, який належить йому, члену його сім’ї. При цьому новий об’єкт після завершення будівництва слід буде зареєструвати як окремий об’єкт.

У такому випадку треба зазначати  інформацію про зареєстрований об’єкт нерухомого майна, який належить йому, члену його сім’ї на праві власності, у розділі 3 «Об’єкти нерухомості» декларації, а про недобудований об’єкт нерухомого майна – у розділі 4 «Об’єкти незавершеного будівництва» декларації (див. Додаток 17).